AVOCAT EN DROIT CIVIL / DROIT IMMOBILIER

Contrats, offres d'achat, ventes, vices cachés, troubles de voisinage et de propriété, bail et loyer, droits acquis, hypothèque légale, réclamations en assurances, responsabilité civile et professionnelle, blessures, accidents, chutes, réclamations pour dommages matériels, punitifs, moraux et corporels, abus de droit, contrats de construction et de services, garantie légale...

Enregistrement, inscription, servitudes, avis de 60 jours, commissions et frais de courtage, défauts de paiement hypothécaire.

Droit de la famille --- Régimes matrimoniaux

Les parties ont célébré leur mariage en 1992 en Iran. Deux ans plus tard, l’épouse a immigré au Canada. En 1997, le mari a acheté un permis de taxi, un véhicule pour l’exploiter, un taximètre et une radio, le tout pour une somme de 54 000$. De cette somme, 40 000$ provenaient d’un financement et le solde de 14 000$ a été payé comptant. En première instance, l’épouse a fait valoir que la moitié du prix de vente du permis et des biens reliés à l’entreprise de taxi lui revenait. Le mari a prétendu que les biens en question devaient être qualifiés de propres, puisqu’il s’agissait de ses instruments de travail. La juge de première instance a conclu que les biens étaient nécessaires à la profession du mari et qu’il s’agissait de biens propres, tout comme les revenus du mari, de sorte qu’il n’y avait pas nécessité de récompense.

La Cour d’appel évalue que le juge a bien établi les principes applicables en matière de liquidation de la société d’acquêts. Or, elle a omis de poursuivre son examen des faits particuliers au cas de l’espèce, d’où leur mauvaise application. En l’espèce, le mari a initialement utilisé ces biens à titre d’exploitant de taxi ou de professionnel du taxi pour ensuite les utiliser aussi en partie à titre d’éléments d’actif d’une entreprise de location. Plus tard, à compter de 2006, il les a utilisés exclusivement à des fins de location à des tiers exploitant leur propre entreprise de taxi. Par conséquent, l’épouse a droit à une somme équivalant à la moitié de la valeur nette de ces biens.

J.E. 2012-19

Passation de titre

Projetant de faire vie commune avec la demanderesse, le défendeur a, le 25 novembre 2002, acheté une propriété à son nom. Le même jour, il a signé un document par lequel il s’engageait à transférer à la demanderesse, en janvier 2003, la moitié indivise de cet immeuble ce qui n’a jamais été effectué. Les parties ont fait vie commune de décembre 2002 à octobre 2006. Au mois de décembre 2010, la demanderesse a intenté le présent recours en passation de titre.

La Cour supérieure soupèse que le document signé par le défendeur constitue une promesse de donner la demie indivise de l’immeuble à une date fixée. Cette promesse constitue une obligation à terme. À l’arrivée du terme, cette obligation était née et exigible. Le refus de signer n’est pas essentiel lorsque l’obligation a un terme. Le refus est tacite mais évident. La prescription, selon cette interprétation, a commencé à courir en octobre 2006. Le recours serait donc également prescrit. Les multiples demandes de la demanderesse enjoignant au défendeur de donner suite à la promesse ne sont pas interruptives de prescription. Il en est de même d’une offre de règlement et d’une demande de refinancement hypothécaire.

Vente immeuble --- Cause illégale

De 2002 à 2006, les parties étaient copropriétaires indivis d’un immeuble hérité de leur père. Alors aux prises avec des problèmes de consommation de drogue, le demandeur s’est endetté auprès de son frère, le défendeur, qui lui fournissait de la cocaïne. Afin de d’indemniser son frère, le demandeur a accepté, à la demande de ce dernier, de lui céder sa part indivise pour la somme de un  dollar, et l’acte de vente a été signé le 6 juillet 2006. Or, ayant aujourd’hui réglé son problème de consommation, le demandeur souhaite obtenir l’annulation du contrat de vente aux motifs qu’il a été conclu pour une cause illicite, soit pour payer ses dettes de drogue.

La Cour du Québec (Chambre civile) décide que c’est en raison de ses dettes de drogue que le demandeur a remis au défendeur, pour un dollar, sa part indivise dans l’immeuble, laquelle valait près de 50 000$ en 2006. Or, la vente de cocaïne, qui a mené à l’endettement du demandeur envers son frère, est une activité illégale. La cause étant l’un des éléments essentiels d’un contrat (art.1385 du Code civil du Québec (C.C.Q.)), et celle-ci ne devant pas être prohibée par la loi ou contrevenir à l’ordre public, le contrat conclu dans de telles circonstances est frappé de nullité absolue conformément aux articles 1416, 1417 et 1418 C.C.Q. Le contrat de vente du 6 juillet 2006 est donc réputé n’avoir jamais existé, et les parties doivent êtres remises dans l’état où elles étaient avant la signature. La captation est donc un motif supplémentaire d’annulation du contrat.

J.E. 2012-100

Contrat de services --- Courtage immobilier

En février 2009, les défendeurs ont conclu un contrat de courtage exclusif avec la demanderesse pour la vente de leur maison. Le contrat était valide jusqu’au 30 juin 2009 et prévoyait le paiement d’une commission de 5% du prix de vente. En avril, les défendeurs ont voulu retirer l’immeuble du marché afin de le vendre à leur fille. Le courtier immobilier de la demanderesse a constaté que la maison des défendeurs avait été vendue le 8 mai à la suite d’un avant-contrat conclu au mois de mars. Selon les termes de ce contrat, l’acheteuse en était l’acheteuse officielle, mais la fille bénéficiait d’un droit d’habitation et était responsable de toutes les dépenses liées à l’immeuble, dont le remboursement du prêt hypothécaire. Celle-ci a toutefois cessé d’effectuer les paiements l’année suivante. La demanderesse soutient qu’elle a droit à la commission sur le prix de vente de l’immeuble, car les défendeurs lui auraient faussement déclaré, en avril 2009, qu’ils voulaient le retirer du marché et se réserver le droit de le vendre à leur fille. Pour leur part, les défendeurs affirment avoir toujours voulu vendre l’immeuble à leur fille.

La Cour du Québec (Chambre civile) conclue qu’à lui seul, le retrait d’un immeuble du marché de la vente n’entraîne pas automatiquement l’annulation ou la résiliation du contrat de courtage exclusif. En tant que tiers de bonne foi, elle peut choisir l’acte juridique qui favorise le plus ses intérêts (art. 1452 du Code civil du Québec). La vente ayant été effectuée à l’intérieur de la période couverte par le contrat de courtage exclusif, ils doivent payer à la demanderesse une commission de 17 777$.

J.E. 2012-112

Contrat de services --- Courtage immobilier

La demanderesse et son mari investissent dans l’immobilier en achetant des immeubles qu’ils transforment en immeubles à revenus locatifs. En 2006, leur agent immobilier leur a transmis la fiche descriptive d’une résidence dont les chambres situées au sous-sol étaient louées à des étudiants. Or, au mois de mai suivant, la municipalité les a avisés que la location n’était pas conforme au règlement de zonage. La demanderesse reproche aux défendeurs de ne pas avoir partagé cette information avec elle. Elle leur réclame donc des dommages-intérêts de 24 500$ pour la perte de revenus de location.

La Cour supérieure décide qu’un courtier ou un agent immobilier qui fournit des renseignements et qui participe à une opération immobilière découle de la Loi sur le courtage immobilier ainsi que des Règles de déontologie de l’Association des coutiers et agents immobiliers du Québec. Par conséquent, les défendeurs ont commis une faute extracontractuelle envers la demanderesse en ne l’informant pas correctement quant à la légalité des chambres louées ou, à tout le moins, en ne l’avisant pas que cet usage était précaire. Ils sont dons tenus de lui payer des dommages-intérêts de 6000$.

J.E. 2011-1765

Vente --- Vice caché, immeuble 

En juillet 2005, les demandeurs ont acheté un immeuble des défendeurs au prix demandé, soit 127 000$. Lorsqu’ils ont visité l’immeuble, ils sont tombés sous le charme de cette résidence, qui semblait impeccable. Toutefois, les demandeurs ont été obligés de refaire la cheminée à l’automne 2005 au coût de 4071$, en plus de faire installer de nouveaux éléments électriques. Ils ont notamment dû faire installer un pare-vapeur, corriger les pentes négatives et remplacer le drain français. Les demandeurs ont dénoncé ces vices aux défendeurs en octobre 2006 et, au total, ils leur réclament maintenant 122 748$ pour les travaux qu’ils ont dû effectuer, plus 10 000$ pour les troubles et inconvénients subis.

La Cour supérieure statue qu’en matière de vices cachés, l’acheteur peut demander la résolution qu’il n’aurait pas acheté l’immeuble s’il avait eu connaissance des vices, ou une diminution du prix de vente pour tenir compte des conséquences de ceux-ci sur la valeur de l’immeuble. À la lumière des travaux nécessaires pour régler ce problème, il y a lieu d’accorder 10 000$ aux demandeurs en diminution du prix de vente. Leur réclamation en dommages-intérêts est toutefois rejetée, car rien  n’indique que les défendeurs aient eu connaissance de ce vice avant la vente.

J.E. 2011-1843

Vente --- Vice de consentement

En 2005, l’intimé Dima a présenté une offre d’achat d’un immeuble à logements de l’appelante Penaranda. Afin de répondre aux exigences du prêteur hypothécaire, elle avait mandaté l’appelante SCP pour effectuer une évaluation environnementale de l’immeuble. Dansereau, notaire a avisé le conjoint de l’intimée qu’en effectuant un examen des titres de propriété antérieurs, il avait constaté que l’immeuble avait déjà été isolé avec de la mousse d’urée formaldéhyde (MIUF) mais que celle-ci avait été retirée depuis et qu’il n’y avait plus de problème. Elle a donc retenu les services d’un expert afin d’en avoir le cœur net et celui-ci a confirmé la présence de MIUF dans les murs latéraux. La demanderesse a intenté un recours en dommages-intérêts contre la venderesse, le notaire ainsi que la firme ayant procédé à l’évaluation environnementale. La juge de première instance a conclu que le silence de la venderesse équivalait à un dol ayant vicié le consentement de l’intimée, que le notaire avait manqué à son obligation de renseignement et que la firme d’experts n’avait pas agi avec compétence et diligence. Ils nient tous trois avoir commis quelque faute que ce soit, en plus de contester le lien de causalité entre leur prétendue faute et le dommage subi. Subsidiairement, en outre, le notaire prétend que la juge a erré en prononçant une condamnation solidaire plutôt que in solidum.

La Cour d’appel conclue que la juge n’a commis aucune erreur en retenant la responsabilité de la venderesse. En effet, celle-ci devait savoir que la présence de MIUF était une considération importante susceptible d’influer sur le prix de vente de son immeuble. Ainsi, l’appel du notaire doit être accueilli. L’intervention de celui-ci n’a pas causé de rupture du lien de causalité entre les dommages et les fautes de SCP et de Penaranda. Enfin, les appels de SCP et Penaranda doivent être accueillis à la seule fin de les condamner in solidum et non solidairement, car elles ont chacune commis une faute distincte découlant d’obligations contractuelles différentes, voire successives.

J.E. 2011-1894